Nuevos Parámetros Edificatorios en Miraflores
Por: Urb° Erick Reyes ⁽¹⁾

Toda norma encaminada a mejorar la calidad de vida en nuestras ciudades siempre es bien recibida, sin embargo las características técnicas de las mismas deben ser evaluadas con rigurosidad, para garantizar que dicho propósito se cumpla y no se termine generando un escenario aún más desfavorable. Por ello es importante que toda acción de las municipalidades estén enmarcadas dentro de un planeamiento integral del distrito, y que a su vez este responda a una visión metropolitana.

La ordenanza de miraflores incrementa las exigencias para la edificación de nuevos proyectos de departamentos, siguiendo el ejemplo ya trazado años atrás por la Municipalidad de San Isidro, el cual hasta la fecha ha dado buenos resultados en dicho distrito. Y es que la idea de incrementar el área mínima de los departamentos, se enmarca dentro de las competencias distritales, resultando efectivo para frenar la densificación de zonas de la ciudad en las cuales la zonificación permite el desarrollo de edificios muy altos. Aspectos que deberían también evaluarse son la acumulación de lotes y la incorporación de retiros laterales, esta ultima fundamentalmente en la zona del malecón, pues permitiría dar un mejor tratamiento al paisaje.

Por otro lado, esta medida que involucra asimismo incrementar el índice de estacionamientos por departamento, exigiendo también que se contemplen estacionamientos para visitas. Estas nuevas exigencias son positivas, pues permitirán que las calles en las zonas residenciales dejen de ser extensas playas de estacionamiento al aire libre, recuperándose el espacio público y mejorando la circulación vehicular.

La ordenanza tendrá un impacto positivo en el distrito,
pero que sin embargo restringirá el acceso a la vivienda a muchos.

Distritos como San Isidro, Santiago de Surco, San Borja y Miraflores, expresan mediante sus ordenanzas su decisión de administrar el desarrollo urbano en sus jurisdicciones. Pero no en todos los casos, las decisiones tomadas son atinadas y pertinentes, por lo que las normas que impactan tan significativamente en el desarrollo de la ciudad, deben responder a estudios técnicos que las sustenten, y no al voluntarismo político, que en muchos casos altera la percepción de los ciudadanos respecto a conceptos tan básicos como espacio público y ciudad.

Otros distritos de Lima, pueden sentirse motivados a implementar normas parecidas, lo cual sería sumamente positivo, pues el desarrollo no puede darse al libre albedrío como en la mayoría de distritos de nuestra Ciudad Capital. El Plan de Desarrollo Distrital, es el primer gran paso que deben dar para comenzar a cumplir con el encargo conferido de administrar eficientemente el desarrollo de nuestros distritos.

Es pertinente señalar, que al proponer la alteración de los parámetros urbanísticos deben ser considerados diferentes aspectos. Uno de ellos es la evaluación de la capacidad de carga de cada distrito, pues mediante esta se determina el índice de densificación que puede alcanzar una determinada zona de la ciudad sin afectar su sostenibilidad. Otro aspecto que debería exigirse antes de aprobar un nuevo proyecto habitacional es el Estudio de Impacto Vial, pues si bien en menor medida que las zonas comerciales, zonas residenciales con gran concentración de edificaciones, pueden generar flujos vehiculares que alteren la dinámica funcional urbana.

Por último, en la Sociedad de Urbanistas del Perú consideramos, que la ordenanza tendrá un impacto positivo en el distrito, pero que sin embargo restringirá el acceso a la vivienda a muchos, pues estas nuevas exigencias impactarán directamente en el costo final del metro cuadrado de los departamentos, que podría experimentar un incremento del orden de 10 a 15 por ciento. Esta alteración del valor comercial de las viviendas debe ser correctamente sobrepasada, para no generar un conflicto de segregación socioeconómica.

(1)    Urbanista, Vicepresidente de la Sociedad de Urbanistas del Perú.